Evolución del precio de la vivienda: ¿proceso inevitable?

Es evidente que, durante los últimos cuatro años, ha existido demanda suficiente como para adquirir cerca de medio millón de viviendas de nueva construcción cada año -a pesar de que en España se forman anualmente menos de 300.000 hogares netos-, a precios inasequibles para la mayoría de la población. Se trata, obviamente, de demandantes de niveles de ingresos medios-altos y muy altos, que en un porcentaje cercano al 40% de las transacciones han adquirido viviendas como inversión y, a menudo, la han enajenado con ganancias a corto plazo.
Factores como los bajos tipos de interés, el aumento del empleo, el "efecto euro", el efecto refugio del ahorro que huye de la Bolsa no explican más de la mitad del encarecimiento de los pisos en los últimos años. La causa fundamental de un incremento de precios que supera el aumento de la capacidad adquisitiva, reside en elementos que han favorecido la sobrevaloración del suelo y de la vivienda. Sin ninguna duda, los cambios acaecidos en la legislación estatal en materia de suelo desde 1996, guiados por la mal denominada "liberalización" del mercado, han generado una expectativa de calificación de suelo urbanizable, fomentando la revalorización masiva de terrenos.
Por otro lado, la oferta de viviendas protegidas ha caído hasta niveles insignificantes, como resultado, entre otras cosas, del encarecimiento "legal" de suelos rústicos que hubieran podido ser expropiados para la posterior construcción de VPO.
La principal diferencia existente entre el mercado inmobiliario español y el de los países de nuestro entorno es la escasísima dimensión -apenas un 2% del total- del parque público de pisos en alquiler, cuyo peso alcanza entre el 10% y el 20% en la UE. Ello, unido al criterio vigente en materia de valoración legal del suelo -que anticipa plusvalías futuras a las que no ha contribuido el propietario-, constituyen dos cuestiones básicas a corregir, si se desea moderar la evolución de los precios y converger en el ámbito europeo para la mejor satisfacción de un derecho reconocido en la Constitución.